Alquilar una vivienda a un familiar puede ser una solución atractiva, pero requiere atención a los detalles legales y fiscales para evitar problemas futuros. Este artículo analiza en profundidad las implicaciones de un contrato de alquiler entre familiares, ofreciendo ejemplos prácticos y consejos útiles.
¿Es Legal Alquilar un Piso a un Familiar?
La respuesta es sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prohíbe alquilar un piso a un familiar, como un hijo, padre, primo o cuñado. Se puede formalizar un contrato de alquiler a nombre de un familiar como con cualquier otro inquilino. Sin embargo, es crucial tomar precauciones adicionales, especialmente desde el punto de vista fiscal, para evitar que la Agencia Tributaria interprete que no existe un arrendamiento real, sino una cesión gratuita.
Características del Contrato de Alquiler entre Familiares
Un alquiler a un familiar debe cumplir los mismos requisitos que cualquier otro contrato regulado por la LAU:
- Debe formalizarse por escrito e incluir los datos del arrendador, del inquilino y del inmueble.
- Debe establecer un precio de mercado, coherente con otros inmuebles similares en la zona.
- Debe especificar la duración del contrato, así como las condiciones de prórroga y rescisión.
- Deben figurar las obligaciones y derechos del propietario y de los inquilinos, como la responsabilidad de las reparaciones, suministros, uso adecuado de la vivienda.
- Cláusulas adicionales, según estime oportuno el arrendador.
Es recomendable registrar el contrato en el organismo autonómico correspondiente, aunque no sea obligatorio en todas las comunidades. La clave es demostrar que el contrato es real y no una ficción para obtener ventajas fiscales.
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Cláusulas Importantes en el Contrato
Además, tanto para el inquilino como para el casero es importante que el contrato de alquiler sea claro, completo y con poco espacio para el conflicto. A continuación se incluyen algunas aclaraciones básicas para entender las cláusulas que habitualmente suelen aparecer en los contratos y algunos ejemplos de las mismas.
Identificación de las Partes
Son el arrendador y el arrendatario, que pueden actuar en nombre propio o mediante representación debidamente acreditada. Las dos partes, arrendador y arrendatario, deberán estar perfectamente identificadas en el contrato y, de manera especial en el caso del arrendatario, todos los miembros de la unidad familiar que convivirán en el inmueble arrendado. Ejemplo:
De una parte, y como arrendador, persona física, D/Dña. De otra parte, y como arrendatario, D/Dña. ………., mayor de edad, con NIF…..., con domicilio a efectos de notificaciones en la vivienda objeto de arrendamiento. Ambas partes se reconocen la capacidad legalmente necesaria para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento.
Identificación de la Vivienda
La vivienda que se alquila deberá estas identificada con claridad (dirección completa y superficie) y sus características más específicas, como los anejos (garaje, trastero, etc.), así como dejar claro si éstos se incluyen o no en el contrato. También debe hacerse constar la referencia catastral y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Ejemplo:
Que D/ Dña.
Duración del Contrato
La duración será la que libremente pacten las partes de acuerdo con sus necesidades. De no decirse nada en el contrato, se entenderá que la duración es de un año (art. 9.2 LAU). Ejemplo:
El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de un año, a contar desde la fecha del otorgamiento de este contrato.
Desistimiento del Contrato
La LAU le reconoce la posibilidad de desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes pueden pactar en el contrato que en estos casos el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. (Art. 11 LAU). El ejercicio de esta acción por parte del arrendatario no perjudicará al cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, si éste no hubiese manifestado su conformidad, de modo que el arrendamiento continuaría en beneficio del mismo (art. 12.1 LAU). Idéntica regla se aplica en el caso de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art.
Renta y Pago
La renta será la que libremente estipulen las partes. Asimismo, la renta puede incluir determinados gastos. En especial, es importante especificar si son a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, así como a quién corresponderán los gatos de comunidad. En cuanto al pago, será mensual, salvo pacto en contrario y se efectuará en los siete primeros días del mes, en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Ejemplo:
Se fija como renta mensual la cantidad de …….. euros. Se pagará mensualmente por meses anticipados, dentro de los siete primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria a favor del Arrendador en la cuenta que a nombre de este último y con el nº .........................
Actualización de la Renta
Las partes podrán acordar la metodología para actualizar la renta. El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (o Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda IRAV publicado por el Instituto Nacional de Estadística, desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para ésta el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Obras en la Vivienda
El arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios sin el consentimiento por escrito del arrendador. De manera especial existe una prohibición de realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o en la seguridad de la vivienda. Siempre que dichas obras no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad, bastará con notificar tal circunstancia por escrito al arrendador.
Reparaciones Necesarias
Todas las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (art. 21 LAU). El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.
Fianza
La fianza es una cantidad equivalente a una mensualidad de renta y deberá prestarse a la celebración del contrato, de manera obligatoria y en metálico. Esta actuación tiene mucha relevancia para el arrendatario en el caso de que desee acogerse a programas de incentivos fiscales vinculados con el alquiler, ya que las CC.AA. Ejemplo:
En el momento de la firma de este contrato, el arrendatario hace entrega al arrendador del importe de una mensualidad de renta, .......... euros, en concepto de fianza legal. La fianza legal queda establecida en garantía de las obligaciones legales y contractuales del arrendatario y no podrá imputarse al pago de la renta ni a ningún otro concepto de gastos.
Garantías Adicionales
Las garantías adicionales o complementarias a la fianza en metálico se pueden pactar por las partes, pero el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica (art. 36 LAU). Dentro de este concepto podrían incluirse los llamados “seguros de alquiler”. Ejemplo:
Además, como garantía complementaria, el arrendatario hace entrega igualmente a la firma de este contrato del importe de otras dos mensualidades de renta, …………. euros. Como en el caso de la fianza lega, la garantía complementaria queda establecida en garantía de las obligaciones legales y contractuales del arrendatario y no podrá imputarse al pago de la renta ni a ningún otro concepto de gastos.
Incumplimiento del Contrato
La regla general es que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Venta de la Vivienda
Si esto ocurre durante los cinco primeros años de duración del contrato, -o siete años si el arrendador fuese persona jurídica-, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan aquéllos, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevé el artículo 9.1. (art. 13 LAU). Por tanto, el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Alternativas al Contrato de Alquiler Tradicional
Existen otras formas de ceder una vivienda a un hijo o nieto sin necesidad de un contrato de alquiler tradicional. Estas alternativas pueden ser más adecuadas en ciertas situaciones:
Contrato de Comodato
El contrato de comodato es una cesión gratuita de una vivienda por un tiempo determinado, donde el cesionario debe devolver la propiedad en las mismas condiciones. Según el artículo 1740 del Código Civil, "una de las partes entrega a la otra alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva". Este tipo de contrato debe señalar que la cesión se ha realizado de manera gratuita, recoger las cláusulas que regulen la relación entre las dos partes y definir quién asumirá los gastos propios de la vivienda.
Cesión en Precario
En estas situaciones, la vivienda se cederá sin una duración determinada y sin un documento que estipule las condiciones del alquiler. No está condicionado a tiempo ni a ninguna otra circunstancia y lo más importante no requiere formalización, así de esta manera podrás recuperar tu vivienda mediante un juicio por desahucio precario en el caso que tu hijo o hija no la abandone voluntariamente.
¿Qué es el Rendimiento Mínimo Computable del Alquiler a Familiar?
Hacienda presume que en muchos de estos casos no hay un alquiler real, sino una cesión gratuita o con renta simbólica. Por eso, aunque cobres un alquiler inferior al valor de mercado, la Agencia Tributaria te puede exigir tributar por el llamado rendimiento mínimo computable. Esto implica que el rendimiento neto del alquiler a un familiar no podrá ser inferior al 1,1% del valor catastral (o al 2% si el valor no ha sido revisado en los últimos 10 años).
Por ejemplo, si el valor catastral de la vivienda es 90.000 €, Hacienda imputará como rendimiento mínimo 990 € anuales, aunque realmente cobres 600 € al mes. Y si no hay contrato ni justificación de pagos, podrían considerar que no existe alquiler y anular cualquier deducción.
Recomendaciones Finales
Firmar un contrato de alquiler con un familiar puede ser legal y beneficioso si se hace correctamente. Pero también puede convertirse en un error importante si se buscan atajos, no se respeta el valor de mercado o se incurre en prácticas opacas. Es fundamental:
- Formalizar un contrato por escrito.
- Establecer un precio de mercado.
- Documentar todos los pagos.
- Declarar correctamente los ingresos en el IRPF.
Al seguir estas recomendaciones, se pueden evitar problemas fiscales y mantener una relación familiar armoniosa.