Cuando una pareja en Cataluña se separa de forma amistosa surge, más allá de la guarda de los hijos o la pensión, una pregunta clave: ¿qué ocurre con la vivienda familiar o con otros bienes en común? La respuesta habitual es la extinción del condominio, que permite adjudicar la plena propiedad a uno de los cónyuges y compensar al otro sin vender.
En este artículo se explica en qué consiste esta figura, cómo incorporarla al convenio regulador y registrarla, sus implicaciones fiscales y los pasos posteriores. La extinción del condominio en un divorcio de mutuo acuerdo es una figura útil para evitar la venta de la vivienda y disolver la copropiedad, pero requiere un acuerdo detallado y asesoramiento profesional.
Fiscalidad en extinción de condominio explicada fácil
¿Qué es la Extinción del Condominio?
La extinción del condominio se da cuando un bien indivisible (por ejemplo, una vivienda) deja de pertenecer en copropiedad a varias personas y pasa a ser propiedad exclusiva de uno. La copropiedad implica que cada comunero posee una cuota de la totalidad; al extinguirse, uno adquiere el 100 % y compensa al otro por su parte. El Derecho común permite a cualquier comunero exigir la división de la cosa común.
Incorporación al Convenio Regulador
Para que la extinción surta efectos judiciales y registrales debe constar en el convenio regulador. En los divorcios amistosos, la extinción se pacta en el convenio regulador. Este documento acompaña la demanda y se incorpora a la sentencia. Prever la asunción de deudas, indicando que el adjudicatario asume la hipoteca.
El juzgado de familia revisa el convenio regulador para comprobar que no es perjudicial para los intereses de los hijos o de los cónyuges. Una vez homologado, dicta una sentencia de divorcio que incorpora el convenio. En los divorcios de mutuo acuerdo, el juez se limita a aprobar lo pactado, salvo que detecte cláusulas contrarias a la ley.
Registro de la Nueva Titularidad
Para inscribir la nueva titularidad, el Registro exige la sentencia firme con el convenio completo y el testimonio del secretario. Se debe justificar el pago o la exención de impuestos mediante el modelo 600 y, si procede, la plusvalía. El registrador inscribe en unos 15 días salvo defectos.
Implicaciones Fiscales de la Extinción del Condominio
La extinción del condominio es una operación de división y no una compraventa. Su principal atractivo es que el adjudicatario suele librarse del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, en Cataluña, también del de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si se incluye en la sentencia.
Impuestos en Cataluña
En Cataluña, la extinción del condominio aprobada judicialmente está exenta de ITP, ya que no hay transmisión patrimonial. La adjudicación de un inmueble mediante escritura pública tributa por AJD al 1,5 %. Si la extinción está en la sentencia, en Cataluña se aplica una bonificación del 100 %, de modo que no se paga AJD. La base imponible es el valor de la parte adquirida.
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano, pero en la extinción del condominio no hay transmisión. Por ello no se devenga plusvalía, salvo que exista un exceso de adjudicación.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
En principio, la extinción no produce ganancia patrimonial en el IRPF, porque se considera una división de la cosa común; así lo dispone el art. 33.2 de la Ley del IRPF. Sin embargo, la sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2022 estableció que la compensación que recibe el comunero saliente puede tributar como ganancia si el bien se ha revalorizado. Para evitarla conviene tomar como base el valor de adquisición y justificar la indivisibilidad del bien.
Desde 2022 el valor de referencia catastral es la base mínima en muchos impuestos inmobiliarios. Declarar un valor inferior al de referencia puede suponer un exceso de adjudicación y motivar que Hacienda exija AJD o incluso Impuesto sobre Donaciones. La DGT recuerda que la base de AJD debe calcularse según el valor de referencia de la cuota adquirida.
Extinción del Condominio con Hipoteca
El caso más habitual es que la vivienda familiar tenga hipoteca y uno de los cónyuges quiera quedársela. El convenio debe reflejar la extinción del condominio y la asunción de la deuda. El banco no queda liberado: la extinción no cancela la hipoteca y ambos cónyuges siguen siendo deudores hasta que el banco apruebe una novación.
Para liberar al co-deudor hay que modificar el préstamo con el consentimiento de la entidad, la cual puede exigir garantías adicionales.
Inscripción y Capacidad de Pago
Tras la sentencia y la novación, el adjudicatario inscribe la vivienda a su nombre presentando el testimonio, el modelo 600 y la escritura de novación.
Extinción del Condominio sin Hipoteca
Cuando el bien no tiene hipoteca, la extinción del condominio es más sencilla. El convenio recoge la adjudicación y la compensación, que se calcula sobre la mitad del valor acordado o tasado. Aprobado el convenio, la operación queda exenta de AJD. El adjudicatario presenta el modelo 600 como no sujeta y comunica la sentencia al ayuntamiento para la exención de plusvalía. Con la sentencia y el justificante fiscal se inscribe el inmueble a su nombre.
Extinción por Bienes Separados
La DGT aconseja extinguir cada condominio por separado. Si los inmuebles tienen valores distintos, la adjudicación debe compensarse para evitar un exceso de adjudicación sujeto a AJD o Donaciones. Cada extinción separada está bonificada en AJD cuando se incluye en la sentencia.
Se requieren la sentencia y el convenio, la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro. Inscribir el inmueble en el Registro presentando la sentencia con el convenio, el justificante fiscal y, en su caso, la escritura de novación.
Recomendaciones Clave
- Incluya la extinción en la sentencia. Para beneficiarse de la exención del AJD, la extinción del condominio debe recogerse en el convenio regulador homologado por el juez.
- Valore los bienes correctamente. Utilice tasaciones profesionales o el valor de referencia catastral.
- Documente el valor de adquisición y la compensación para evitar imputaciones de ganancia patrimonial.
- Comprenda las consecuencias hipotecarias. La extinción de condominio no libera al co-deudor de la hipoteca. Negocie con el banco la novación o subrogación y asuma que la liberación puede implicar pagar AJD adicional.
- Evalúe la equivalencia en caso de varios bienes. Si existen varios inmuebles, adjudique cada uno por separado y compense las diferencias para evitar que se considere permuta o donación.
- Consulte a profesionales. Un abogado especializado en derecho de familia y un asesor fiscal pueden garantizar que el convenio cumpla la normativa, optimice la fiscalidad y evite futuros litigios.
Alternativa: Venta a un Tercero
Una alternativa a la extinción del condominio es vender la vivienda a un tercero y repartir el precio. Aunque la venta puede ser una solución cuando ninguno desea quedarse el inmueble o no hay acuerdo sobre el valor, suele resultar más cara fiscalmente y alarga el proceso.
En la venta se transmite la propiedad a un tercero, por lo que el vendedor deberá abonar el impuesto sobre transmisiones (en una segunda transmisión) y la plusvalía municipal, y en su IRPF declarará la ganancia patrimonial.
| Operación | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Plusvalía Municipal | Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | IRPF |
|---|---|---|---|---|
| Venta a un Tercero | Sí | Sí | No | Ganancia Patrimonial |
| Extinción de Condominio | No (en Cataluña) | No | Bonificado al 100% (en Cataluña si se incluye en la sentencia) | Potencial ganancia si hay revalorización |
Errores Comunes a Evitar
- No es recomendable realizar la extinción mediante escritura notarial separada del divorcio. En Cataluña se paga AJD al 1,5 % y se pierde la bonificación del 100 %.
- La extinción del condominio no afecta al contrato de préstamo. El banco puede reclamar la deuda a ambos hasta que se formalice una novación o subrogación con su consentimiento.
- Si el valor adjudicado supera en exceso la cuota del adjudicatario y no existe compensación en metálico, Hacienda puede considerar que hay una donación y exigir el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Además, la plusvalía municipal podría devengarse en parte y el IRPF reflejaría una ganancia por la parte excedida.
- La Dirección General de Tributos recuerda que, desde 2022, el valor de referencia catastral es la base mínima para AJD y para otros impuestos. Si se declara un valor inferior, la Administración puede girar una liquidación complementaria y entender que existe una donación.
- Si el convenio atribuye el uso de la vivienda al cónyuge custodio y a los hijos, este derecho se inscribe como una carga que limita la disponibilidad de la vivienda.
La sentencia de divorcio con el convenio homologado es título suficiente para inscribir la adjudicación.
En Cataluña, la extinción del condominio dentro de un divorcio de mutuo acuerdo constituye una herramienta eficaz para disolver la copropiedad y adjudicar la vivienda familiar u otros inmuebles a uno de los cónyuges.
Este artículo es informativo y no obedece a ningún caso concreto.