En más de una ocasión habrás escuchado en tu entorno sobre la posibilidad de poner un piso a nombre de un hijo. Esto es una donación y, como tal, requiere unos trámites y el pago de impuestos. Otra frase muy extendida y que hace referencia al mismo término es “dejar una vivienda en vida a un familiar”. Esto, como te decíamos, también es una donación. Sabemos que son muchas las dudas que pueden surgir a la hora de poner un piso a nombre de un hijo, desde los propios trámites para el cambio de propietario, hasta el pago de los impuestos.
Para poner un piso a nombre de tu hijo, debéis acudir ambos a una notaría y realizar la escritura de donación. Posteriormente, es aconsejable inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
Impuestos Asociados a la Donación de una Vivienda
Recibir una donación no sale gratis. El beneficiario de una donación, técnicamente denominado donatario, debe abonar el impuesto de sucesiones y donaciones, además de la plusvalía municipal. En las donaciones de inmuebles, el pago de los tributos corre a cuenta del donatario, esto es, quien recibe la donación. Además del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) hay que pagar la plusvalía municipal, así que lo que en principio puede parecer un regalo puede convertirse en un dardo envenenado. En las herencias, evidentemente, paga el heredero.
En España se pagan impuestos por todo, incluso hubo un tiempo en el que se pagaba por aprovechar la energía del sol. Si, por ejemplo, tus padres te donan una vivienda, toca pasar por caja en Hacienda. En las herencias pasa lo mismo: si se hereda una casa habrá que afrontar el pago de varios tributos. Por ello, algunos se preguntan si se podría realizar una donación de la casa a heredar para evitar cargas fiscales más altas.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
En cuanto al primero de ellos, se abona en su modalidad de donaciones y puede suponer una importante cantidad, en función de la comunidad autónoma y el grado de parentesco. En muchas autonomías este impuesto llega a estar bonificado casi en su totalidad, pero deberás atender a la operación, pues en ocasiones esta reducción en el pago del impuesto se centra en la herencia y no en la donación. Así, ya no se pagarán impuestos en relación al precio concreto de la vivienda, sino por su valor de mercado: y la ley presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. En las herencias y donaciones ese valor resultará prácticamente indiscutible, porque no se detiene en el estado de conservación del piso, su necesidad de reformas, etc.
Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta el sueldo urbano desde su adquisición por el donante hasta la fecha de la donación. Se vasa en el valor catastral del suelo, los años de tenencia del inmueble y el tipo impositivo fijado por cada ayuntamiento.
La sentencia del Tribunal Constitucional, que conocimos mediante nota informativa el 26 de octubre de 2021, declara la inconstitucionalidad y nulidad los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo).
7 Pasos para Tramitar una Herencia en España (Guía Completa para Herederos)
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Cuando se dona una vivienda, la Agencia Tributaria lo considera como una transmisión lucrativa. Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda (precio de compra más gastos e inversión) y su valor de transmisión. Si los padres son mayores de 65 años y es la vivienda habitual, esa ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación en el IRPF. Si hay pérdidas patrimoniales, es decir, si el valor de transmisión fuera inferior al de adquisición, entonces se genera una pérdida patrimonial que se puede compensar con otras ganancias.
¿Es Posible Donar una Casa Heredada para Reducir las Cargas Fiscales?
Si no se quieren pagar los impuestos asociados a la herencia de una casa, en vez de rechazarla, ¿se podría donar a otra persona? Teniendo en cuenta que recibir una vivienda en herencia en España puede ser una ruina, quizá sea una opción a considerar. Pero, ¿es legal y factible?
“Sí, es posible realizar una donación de una casa heredada, pero antes de tomar esta decisión, es fundamental tener en cuenta varias cuestiones fiscales y legales. Al recibir una donación, se debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en su segunda modalidad, cuya base imponible dependerá del valor del bien donado y de la relación entre el donante y el donatario”, explica a idealista/news Miriam Acerete, directora de Acerete Abogados, bufete especializado en derecho sucesorio y gestión patrimonial.
“Además, el donante podría tener que pagar IRPF si se generan ganancias patrimoniales, calculadas sobre la diferencia entre el valor de adquisición (normalmente el valor de la herencia) y el valor de transmisión (valor actual de mercado). En cambio, cuando se recibe por herencia, se paga el mismo impuesto, pero en su primera modalidad”.
“La liquidación de ambos impuestos es muy parecida, por lo que recomiendo, más si se trata de un patrimonio cuantioso y diverso, hacer un estudio previo para organizar la herencia, ver qué donar en vida, y qué dejar para la transmisión mortis causa (sucesión), e incluso así poder hacer un planeamiento patrimonial y plasmarlo en el testamento”. Por lo tanto, antes de realizar una donación, es recomendable calcular todos los costes fiscales involucrados y estudiar si existe alguna ventaja en función de la comunidad autónoma, ya que cada región establece sus propias bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Cómo Ahorrar Impuestos en Donaciones y Herencias
Existen ciertas estrategias, pero es crucial una planificación patrimonial y fiscal que se ajuste a cada situación particular. Miriam Acerete enumera las siguientes:
- Aprovechar las bonificaciones autonómicas: Muchas comunidades autónomas aplican bonificaciones en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, especialmente en las transmisiones entre familiares directos, o en cuánto a adquirir los bienes no personalmente, mediante sociedades (por la ventaja fiscal de heredar participaciones sociales).
- Planear bien qué se deja a cada heredero o donatario. Por ejemplo si un heredero tiene una discapacidad reconocida, va a tener una cuota reducida, por lo que igual conviene dejar el negocio o la vivienda habitual al otro hijo que no cuenta con esta reducción, por no perder oportunidad en el aprovechamiento de ventajas fiscales (heredar la vivienda habitual o el negocio familiar tiene importantes reducciones impositivas).
- Usar figuras como la reserva de usufructo: Si el donante se reserva el usufructo del bien, se reduce la base imponible de la donación, en un porcentaje que dependerá de cada caso, lo que puede ser beneficioso fiscalmente tanto en el presente, como en un futuro cuando se consoliden en uno la persona del usufructuario y la del nudo propietario.
Sin embargo, cada estrategia debe analizarse minuciosamente, puesto que factores como el valor de los bienes, el parentesco y la residencia fiscal pueden influir en el cálculo final.
“Si la vivienda que se dona o hereda es vivienda habitual, puede tener interesantes ventajas fiscales, en función de las partes, su parentesco, y del valor de la vivienda, debido a que existe una reducción por cuestiones de parentesco”, comenta la abogada.
El Valor de Transmisión y su Influencia en el ISD
“Sí, el valor de transmisión de la vivienda donada afecta directamente al cálculo del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), independientemente de que el donatario haya realizado un pago o no. La base imponible se calcula sobre el valor de mercado de la propiedad en el momento de la donación, sin que importe si hubo contraprestación monetaria”, explica la directora de Acerete Abogados. “Para evitar ajustes adicionales de Hacienda, este valor debe reflejar adecuadamente el valor actual de mercado; de lo contrario, podría someterse a una ‘comprobación de valores’ por parte de la Agencia Tributaria. En estos casos, Hacienda podría reclamar la diferencia con base en el valor real de mercado, imponiendo además intereses o sanciones”.
“Ahora bien, si finalmente la vivienda no se entrega a efectos jurídicos (y no hablo de tomar posesión solamente, sino de que se formalice o no el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad), el contribuyente puede presentar una liquidación rectificativa. Hay que estar alerta para evitar sanciones. Es frecuente que un progenitor que quiera regalarle la entrada de un piso a su hijo tenga que ponerse como titular del préstamo (si no le conceden la hipoteca al hijo). ¿Las transferencias del hijo al padre, destinadas a pagar las cuotas de la hipoteca, podrían considerarse como donaciones? ¿Es posible ser titular de una vivienda y no de la hipoteca?
“En principio, esta situación no debería ser considerada como una donación, ya que el hijo está compensando al progenitor con el importe equivalente a la hipoteca y no hay una transmisión patrimonial gratuita. Para evitar posibles sanciones, o incluso tener problemas a futuro en cuanto a la titularidad del inmueble, u origen de los capitales, yo analizaría el caso, y si por ejemplo se ha puesto a nombre del hijo, incorporaría a la misma escritura de compraventa un contrato de préstamo entre particulares, que no genera intereses ni tributa, y que se iría liquidando mediante el pago de las cuotas hipotecarias por parte del hijo”.
“Eso lo entendería Hacienda como una devolución de préstamo y, por tanto, no habría problema para justificar ni la entrega de dinero en la compra por el padre, ni las transferencias mensuales de las cuotas de hijo a padre. También habría otras opciones, como una cuenta en participación, en caso que se trate de un inmueble de uso comercial, etc.”. “Habría alternativas para justificar ante la Administración que no se trata de donaciones no tributadas, sino una colaboración para sufragar los gastos asociados al uso de la vivienda.
Las Tres Caras Fiscales de la Donación de Vivienda: Un Análisis Detallado
El deseo de ayudar a los hijos, de asegurar su futuro o de planificar la sucesión en vida es un sentimiento profundamente arraigado en muchas familias. Por eso nuestro objetivo es desgranar, paso a paso y a través de casos reales, las implicaciones fiscales que conlleva la donación de un inmueble. Y es que no se trata de enumerar la lista de impuestos, sino de ofrecerte una guía sincera y transparente para que puedas anticipar y planificar tus movimientos.
Para los donantes (padres) el impacto en la Renta (IRPF)
Cuando se dona una vivienda, la Agencia Tributaria lo considera como una transmisión lucrativa. Se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda (precio de compra más gastos e inversión) y su valor de transmisión.
Para los donantes (padres): la plusvalía municipal o IIVTNU
Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta el sueldo urbano desde su adquisición por el donante hasta la fecha de la donación.
Un caso real. María heredó una casa en 1990 y ahora, en 2025, decide donársela a su hija. Para calcular la Plusvalía Municipal, el ayuntamiento considerará el valor catastral del suelo en 1990 y en 2025, aplicando un coeficiente por los 35 años de tenencia y la tasa municipal. Así, un incremento del valor significativo resultaría en un impuesto elevado y una plusvalía de varios miles de euros.
Bonificaciones y reducciones autonómicas: el caso de Paiporta
Este es el impuesto clave para los hijos y el que presenta las mayores variaciones a nivel autonómico. Las bonificaciones y exenciones existen, pero conocerlas y aplicarlas correctamente requiere un conocimiento especializado.
Las donaciones de padres a hijos tienen un tratamiento especial en la ley, tanto en relación con los impuestos aplicables, como en las consecuencias que pueden tener de cara a la posterior transmisión hereditaria.
Tratamiento Legal de las Donaciones de Padres a Hijos
Como hemos adelantado, las donaciones realizadas por los padres a favor de los hijos reciben un tratamiento fiscal bonificado en las normas autonómicas que regulan el impuesto de sucesiones y donaciones, así como en la aplicación de las reducciones autonómicas previstas en el IRPF.
Así, las distintas legislaciones autonómicas prevén una serie de reducciones a aplicar a la base imponible, es decir, al importe de la donación que se toma como referencia para aplicar el tipo impositivo. Estas reducciones son mayores en el caso de las donaciones realizadas entre parientes cercanos, siendo los hijos los más beneficiados.
También se prevén bonificaciones en la cuota, que se aplican en el último paso del cálculo del impuesto, y que en muchos casos pueden llegar a un 99 % de la cuota, lo que supone que el impuesto de donaciones prácticamente haya desaparecido en algunos territorios.
Esto contrasta con la aplicación del impuesto de sucesiones sobre los mismos bienes, siendo también los hijos los beneficiarios, lo que hace que, en la práctica, muchos padres se decanten por la donación antes que por transmitir sus bienes en herencia.
Las legislaciones autonómicas también prevén bonificaciones si los bienes objetos de donación cumplen determinadas condiciones, como por ejemplo constituir la vivienda habitual del hijo, o consistir en dinero que deba ser destinado a la adquisición de su primera vivienda habitual.
A la hora de hacer una donación a favor de los hijos, conviene consultar las normas aplicables en la comunidad autónoma donde el beneficiario tenga su domicilio habitual, en las que se detallan los requisitos exigibles para poder acogerse a las reducciones y bonificaciones.
Hay que tener en cuenta, además, que la donación deberá reflejarse en la declaración del impuesto sobre la renta del donante, como pérdida patrimonial, y que también en este caso existen deducciones del impuesto si se donan bienes o dinero a favor de los hijos, y para fines determinados.
En cuanto a la declaración de la renta del hijo beneficiario, en España no existe la doble imposición por el mismo concepto, por lo que, una vez que se ha tributado por el impuesto de sucesiones y donaciones, no procede volver a tributar por IRPF como ganancia patrimonial, salvo que no se haya documentado adecuadamente la donación, y por tanto, no figure como tal para la Administración tributaria.
Cómo Hacer Legalmente una Donación de Padres a Hijos
Una donación puede hacerse en documento público o en documento privado, con las consecuencias mencionadas en relación con el pago de los diferentes impuestos.
No obstante, la donación en documento público es la única que permite acreditar ante la Administración tributaria tanto la propia donación como su finalidad, y se exige como requisito para poder acogerse a las bonificaciones y reducciones autonómicas.
No se exige una forma concreta y generalizada para todo el territorio español, por lo que habrá que estar a lo que disponga cada legislación autonómica. Sin embargo, sí que hay algunas pautas que se pueden tener en cuenta, ya que se ajustan a la mayoría de los requisitos establecidos en las leyes fiscales:
- La donación deberá constar en escritura pública formalizada ante notario.
- En la escritura, se debe hacer constar el bien que se dona o, si es dinero, el importe total y, en su caso, el destino que se le debe dar a dicho dinero (si por ejemplo la finalidad es adquirir la vivienda habitual). También si lo que se dona es un inmueble con la intención de que se destine a vivienda habitual.
- La escritura debe ser firmada por donante y donatario, ya que este último debe aceptar la donación.
- Además, en caso de que se done dinero en metálico o en forma de depósito en cuenta corriente o de ahorro, las normas autonómicas exigen, de manera generalizada, que se justifique el origen del dinero.
Por otro lado, en caso de donar una vivienda con destino a vivienda habitual o el dinero para adquirirla, la vivienda adquirida o donada deberá cumplir una serie de requisitos para poder ser considerada vivienda habitual, como por ejemplo, que el donatario no tenga ya una vivienda habitual, que la habite de forma permanente y continuada en un plazo máximo de 12 meses desde la donación y por espacio de al menos 3 años, o que las dimensiones y anexos de la vivienda cumplan determinados límites.
Finalmente, si la donación está ligada a una determinada finalidad, conviene que se le dé el destino especificado con la mayor inmediatez, ya que las legislaciones autonómicas también establecen plazos desde la donación para adquirir la vivienda habitual, por ejemplo, y exigen que se presente la escritura pública de compraventa junto con la declaración del impuesto de donaciones, en su caso.
Repercusiones en la Herencia por Donación de Padres a Hijos
El artículo 635 del Código Civil establece una limitación a las donaciones en vida, en virtud de la cual, nadie puede dar ni recibir por donación más de lo que puede dar o recibir por testamento.
Los hijos son herederos forzosos de los padres, por lo que les corresponde en herencia una porción de los bienes que hay que respetar en todo caso. Por ese motivo, a la hora de donar bienes o dinero a un hijo, hay que tener en cuenta a los demás hijos, para que no se perjudique la porción de legítima que les corresponde recibir en herencia.
Esto hace que las donaciones de padres a hijos sean colacionables en el momento de la herencia, lo que significa que el hijo que recibió la donación deberá contabilizar su valor para añadirlo al de la masa hereditaria, y será entonces cuando se calculen las cuotas de herencia que corresponden a cada heredero forzoso (artículo 1035).
Si lo que le corresponde al hijo donatario es más de lo que recibió en donación, solo se le transmitirá en herencia esa diferencia. Si, por el contrario, el valor de la donación supera el valor de lo que le correspondía, habrá que reducir el importe de la donación compensando a los demás legitimarios, hasta alcanzar la cuantía que les corresponde.
También cabe la posibilidad de que el donante disponga el carácter no colacionable de una donación (artículo 1036), pero se entiende que solo será posible hacerlo mientras no se perjudique la legítima de los demás herederos.
Consideraciones Finales
Para muchos padres, ver a sus hijos establecerse en su primera vivienda es un hito emocional y financiero significativo. Sin embargo, surge la pregunta: ¿cuál es la mejor manera de hacerlo? La respuesta no es simple y varía según las circunstancias individuales. Algunos jóvenes pueden no tener los ingresos suficientes para una compraventa.
Es decir, no se trata de ver solamente qué opción en más barata, como progenitores deben estudiar tranquilamente las distintas opciones con un abogado. La compraventa, la donación y la herencia cada una tiene sus propias ventajas y desventajas.
A medida que algunas personas llegan a la tercera edad y acumulan un patrimonio, surge la pregunta sobre cómo transmitir ese patrimonio a sus hijos. Esta decisión también depende de varios factores, como la naturaleza del patrimonio y las necesidades financieras de los donantes y los receptores.
Sin duda la herencia ofrece una forma segura y estable de transmitir una vivienda a un hijo.
En una donación, el donatario recibe la propiedad de forma gratuita, mientras que en una compraventa se paga un precio por la vivienda. En una donación, el donatario debe pagar impuestos como el Impuesto de Donaciones y el Impuesto de Plusvalía Municipal.
Otro factor importante a considerar es el régimen económico matrimonial. Además, la donación puede ser colacionable en caso de tener más herederos, lo que significa que afectará a la herencia futura del donatario.
Es esencial tener en cuenta las obligaciones fiscales pendientes y las disposiciones legales al realizar una donación. Si no se hace, se puede considerar fraude a los acreedores.
Además, la donación puede revocarse por diversas razones que quedan reguladas en los artículos 644 y siguientes del Código Civil. Como por ejemplo, el incumplimiento de cargas o la ingratitud del donatario.
Como ves, hay muchos aspectos a tener en cuenta. Nuestra recomendación es siempre sentarnos para analizar las circunstancias familiares de los progenitores y los hijos.
Para evitar estos problemas también siempre existe la posibilidad de vender la vivienda e irte de alquiler, vender la vivienda conservando el usufructo e incluso contratar una hipoteca inversa.
Tabla Resumen de Impuestos
| Impuesto | Quién Paga | Comentarios |
|---|---|---|
| Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) | Donatario (en donaciones) / Heredero (en herencias) | Varía según la comunidad autónoma; existen bonificaciones y reducciones. |
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Donatario (en donaciones) / Heredero (en herencias) | Grava el incremento del valor del terreno urbano. |
| Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) | Donante | Puede generar ganancia patrimonial si el valor de transmisión es mayor que el de adquisición. |