Comprar o vender una casa son transacciones en las que suele verse involucrado un importante intercambio de dinero. Normalmente tenemos que echar bastantes cuentas antes de formalizar estas operaciones. A esas cuentas hay que añadir los impuestos que deberán pagar tanto el comprador como el vendedor de la vivienda.
El Modelo 347 de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) es una declaración informativa anual que deben presentar todas aquellas personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, así como las entidades en atribución de rentas, que desarrollen actividades empresariales o profesionales, cuyas operaciones, en su conjunto con otra persona o Entidad hayan superado la cifra de 3005,06 euros con I.V.A.
En este artículo, profundizaremos en cómo declarar correctamente las transmisiones de inmuebles sujetas a IVA en el Modelo 347, con especial atención a los importes trimestrales y anuales.
✅ Cómo rellenar el MODELO 347 casilla por casilla ✍🏼 [2025]
Obligación de Declarar Transmisiones de Inmuebles
Todas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, así como las entidades en atribución de rentas, que desarrollen actividades empresariales o profesionales, cuyas operaciones, en su conjunto con otra persona o Entidad hayan superado la cifra de 3005,06 euros con I.V.A., deben presentar el Modelo 347.
No obstante, no habrán de presentar la declaración anual por operaciones con terceras personas los obligados tributarios que no hayan realizado operaciones que en su conjunto, respecto de otra persona o entidad, hayan superado la cifra de 3.005,06 euros durante el año natural correspondiente o de 300,51 euros durante el mismo periodo, cuando, en este último supuesto, realicen la función de cobro por cuenta de terceros de honorarios profesionales o de derechos derivados de la propiedad intelectual, industrial o de autor u otros por cuenta de de sus socios, asociados o colegiados (artículo 32 del RD 1065/2007).
La transmisión del inmueble se incluye en la declaración del ejercicio en el que se produzca.
¿Qué se debe declarar?
- N.I.F. del declarante: Indique el N.I.F.
- N.I.F. del declarado: Indique el N.I.F.
- Cod. Prov.
- Importe anual de las operaciones: Se consignará el importe total de las operaciones realizadas en el año natural, por el importe total de la contraprestación, o sea, de la operación con I.V.A. Se entiende por importe total de la contraprestación el que resulte de aplicar las normas de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido, incluso de aquellas operaciones no sujetas o exentas del mismo.
- Importe trimestral de las operaciones: se consignará el importe de las operaciones realizadas en cada trimestre natural, de acuerdo con los criterios indicados anteriormente.
- Arrto. Se pondrá una X en este campo para identificar separadamente del resto las operaciones en las que el sujeto pasivo sea el destinatario de acuerdo con lo establecido en artículo 84.Uno.
- Importe anual percibido por transmisiones de inmuebles sujetas a IVA (sólo las transmisiones, no las adquisiciones).
- Importe trimestral percibido por transmisiones de inmuebles sujetas a IVA.
- Importe percibido en metálico, si la cantidad supera los 6000 euros.
Los pagos anticipados por la transmisión de un inmueble deben declararse en el ejercicio en el que se perciban, aunque aún no se haya producido la transmisión efectiva del inmueble y por tanto la operación en su totalidad. Las cantidades percibidas mediante pago aplazado se incluirán en las declaraciones correspondientes a cada uno de los años en los que se produzcan los cobros (o pagos desde la óptica contraria).
Se deben declarar en el mismo registro que el resto de operaciones, pero de forma separada en las casillas correspondientes a las cantidades trimestrales y anual que se perciban de operaciones correspondientes a transmisiones de inmuebles sujetas a IVA. Por otra parte, en las casillas correspondientes a Importe anual de las operaciones e Importe trimestral de las operaciones se consignará el importe de las operaciones incluyendo las transmisiones de inmuebles, pero exceptuando los importes de las operaciones de seguros (entidades aseguradoras) y arrendamientos que se deben anotar en un registro separado.
Las operaciones a las que sea de aplicación el régimen especial del criterio de caja, se consignarán también en el año natural correspondiente al momento del devengo total o parcial de acuerdo con la regla especial de devengo de este régimen especial.
De modo que en el modelo 347 deben incluirse todas las operaciones que no coincidan totalmente con las ya declaradas en el modelo 340.
Asimismo, pueden descargarse la plataforma informática de la AEAT, procesar los datos de su declaración y enviarnos un fichero para poder nosotros remitirlo a la Agencia Tributaria. También podemos efectuar la presentación de su declaración en aquellos casos en que su programa de contabilidad sea compatible con la plataforma de la AEAT.
Ejemplos Prácticos
Para ilustrar mejor cómo declarar las transmisiones de inmuebles, veamos algunos ejemplos:
- Ejemplo 1: En enero de 2014 la entidad X (no es gran empresa) vendió a Y por un importe de 4.000 euros. Pasados 6 meses X no ha cobrado dicho importe por lo que realiza los trámites pertinentes para modificar la base imponible en el último trimestre de 2014. ¿Cómo declara estas operaciones en el 347? Importe anual de las operaciones= 0= Venta (4000) - Modif.
- Ejemplo 2: En diciembre de 2013 la entidad X vendió a Y por un importe de 20.000 euros. En el primer trimestre de 2014, la entidad X recibe una devolución de mercancías procedente de la venta anterior por valor de 4.000 euros. ¿Cómo declara estas operaciones en el 347? Importe 4T=0
- Ejemplo:El proveedor X se acoge al nuevo régimen de IVA de caja en 2014. En febrero de 2014 emite 1 factura a la empresa X por importe de 4.000 euros. En noviembre de 2014 la empresa X le paga 2.500 euros, quedando pendientes 1.500 euros que serán pagados en el ejercicio 2015.
- Ejemplo:El empresario X es arrendatario de un local de negocio a la sociedad Z la cual se ha acogido en el ejercicio 2014 al régimen especial del criterio de caja. El alquiler anual del ejercicio 2014 asciende a 10.000 euros, que son pagados íntegramente por el empresario X en el mismo ejercicio 2014.
- Ejemplo: La comunidad de propietarios H, no desarrolla ninguna actividad empresarial o profesional. A lo largo del ejercicio 2014 se han hecho reformas en las zonas comunes por importe de 20.000 euros. Además los gastos de combustible correspondientes al ejercicio 2014 ascienden a 40.000 euros. Por los gastos de combustible no deberá informarse, ya que se excluye de la obligación de informar por operaciones de suministro de energía eléctrica, agua y combustibles siempre que su destino sea el uso y consumo comunitario.
Impuestos en la Compraventa de Viviendas
Es crucial entender los impuestos asociados a la compraventa de viviendas, tanto para el comprador como para el vendedor.
Impuestos para el Comprador
En el caso de la persona que compra la vivienda, hay que tener en cuenta que los impuestos que deberá abonar por esta transacción supondrán, por norma general, en torno al 10 % del precio que pagará por ella. En el caso de adquirir una vivienda nueva directamente a un promotor en el ejercicio de su actividad, más allá del uso que se le vaya a dar (vivienda habitual, uso propio o alquiler), la adquisición estará sujeta al impuesto sobre el valor añadido (IVA).
El IVA que se paga por la adquisición de una vivienda es el mismo en toda España -10 % del precio de compra de la vivienda-, salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC), cuyo tipo, sobre la base de la normativa vigente, es del 6,5 %.
Otro impuesto que deben satisfacer las personas que adquieren una vivienda nueva es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD), en su modalidad de actos jurídicos documentados (AJD).
Esto supone que el tipo que se aplica por el AJD es diferente en función de dónde se encuentre ubicado el inmueble. El tipo más bajo para documentos notariales en territorio común es el 0,75 %, que se aplica en Canarias y en Madrid (en el País Vasco y Navarra el 0,5 %).
En el caso de la vivienda usada, no se paga IVA. El impuesto que se aplica a la compra de este tipo de inmuebles es el de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO), que es otra modalidad del ITP-AJD.
El tipo de TPO que se aplica también varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y se sitúa, por regla general, entre el 6 % y el 10 % del valor de la transmisión. No obstante, existen reducciones dependiendo de varios factores, como edad, discapacidad, familias numerosas, etc. Por ello, conviene consultar el tipo que se nos aplicará en la comunidad en la que vayamos a adquirir nuestra vivienda.
Además, como la compra se formalizará en escritura pública, la misma estará sujeta a actos jurídicos documentados en su cuota fija.
Impuestos para el Vendedor
En el caso de un vendedor particular residente fiscal en España, debe prestar especial atención a los dos impuestos que afectan a la venta de una vivienda: el IRPF y la plusvalía municipal. La venta de una vivienda genera una ganancia o una pérdida patrimonial en quien la transmite, que tiene consecuencias en el IRPF.
El otro impuesto que se debe satisfacer al vender una vivienda es la plusvalía municipal, que es como se conoce el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Básicamente, este tributo grava el incremento de valor de este tipo de terrenos en el momento en el que se transmiten. En este caso, en el momento en el que se realiza la compraventa.
Básicamente, en la plusvalía se aplica el impuesto municipal -cuyo tipo depende de cada ayuntamiento- a una base imponible. Esa base imponible se puede calcular mediante dos métodos: un sistema objetivo que tiene en cuenta los años transcurridos desde que se compró el inmueble, el valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento, y la plusvalía real, que tiene en cuenta el valor de compra del inmueble, el de venta y el valor catastral -tanto el total como el correspondiente al suelo. El contribuyente podrá aplicar el método que resulte en una menor cuantía.
Consideraciones Adicionales
- Respecto a la información correspondiente al ejercicio 2017 y siguientes, los sujetos pasivos inscritos en REDEME no están obligados a presentar el modelo 347, puesto que están obligados a llevar sus Libros registro del IVA a través de la Sede electrónica de la AEAT.
- Respecto al segundo semestre de 2017 podrá tener la obligación de presentar el modelo 347, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 31 a 35 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.
- El cómputo de los importes de esta obligación, con carácter general 3.005,06 euros, debe computarse respecto a todo el ejercicio.
- Habrá obligación de declarar las Operaciones con inversión del sujeto pasivo (artículo 84.Uno.2º LIVA).
- Aquellas cuya contraprestación haya sido objeto de retención o ingreso a cuenta del I.R.P.F. El importe de la operación lo constituye el importe total de la contraprestación.
- Los anticipos de clientes y a proveedores y otros acreedores constituyen operaciones que deben incluirse en el modelo 347.
- Las subvenciones, auxilios y ayudas que concedan las Entidades integradas en las distintas Administraciones públicas territoriales o en la Administración institucional deben relacionarse en esta declaración, entendiéndose satisfechas el día en que se expida la correspondiente orden de pago.
- Esta declaración es de suma importancia y tiene una gran trascendencia en las comprobaciones e inspecciones que realiza la administración tributaria.
Plazo de Presentación
Deberá presentarse el modelo 347 hasta el día 29 de febrero del presente año.
Legislación Aplicable
- Art. 32 RD 1065/2007 Reglamento PGI. Personas o entidades excluidas de la obligación de presentar
- Art. 35 RD 1065/2007 Reglamento PGI.