Es una situación bastante frecuente en España que uno de los herederos continúe viviendo en la casa familiar después del fallecimiento de los padres. Este escenario plantea preguntas importantes sobre los derechos y obligaciones del hijo que reside en la propiedad, especialmente si no hay un testamento claro o un acuerdo entre los herederos.
¿Qué ocurre cuando un hermano soltero ha vivido siempre con sus padres y estos fallecen? ¿O si un hijo, por diversas circunstancias, ocupa la casa familiar antes de que se realice la partición de la herencia? ¿Es lícito que un hermano ocupe una vivienda que no le pertenece exclusivamente? Exploraremos las respuestas a estas preguntas y analizaremos las posibles soluciones legales y prácticas.
EL REPUDIO DE DERECHOS HEREDITARIOS
¿Qué pasa si un heredero vive en la casa?
Cuando un heredero vive en la casa dejada en herencia, y esta no le pertenece en exclusiva, pueden surgir incomodidades y malestares en el seno de la familia. Supongamos que se trata de un hermano soltero que siguió viviendo en casa de sus padres hasta que ambos fallecieron, o una hermana que perdió su trabajo y volvió a casa de sus padres cuando ya estaba vacía.
Los escenarios pueden ser muy diferentes, y dependiendo de las circunstancias, los hermanos tolerarán la situación o querrán emprender acciones para atajarla y reclamar lo que les pertenece. Veamos las posibilidades a continuación:
Los hermanos toleran la situación
En este caso, es posible que hablemos de una vivienda cedida en precario, pues las personas que tienen derecho de posesión sobre la vivienda habrán cedido su uso a otra. A esta última se la conoce como precarista. En este caso hablamos de hermanos, es decir, hijos de los propietarios que, por lo tanto, son también herederos. Pero precaristas pueden ser también amigos o conocidos de los dueños, okupas o una persona que en su día ostentase los derechos de uso del inmueble y ahora, aunque no los tiene, sigue haciendo uso de él.
Otra opción es que la vivienda esté cedida en comodato. Como sucede con la vivienda cedida en precario, el comodato implica el uso gratuito sin cuota de alquiler ni similar. Pero, en este caso, sí que se fija una duración determinada de la cesión y un uso específico.
Los hermanos quieren poner fin a la situación
La situación que más nos interesa es la de un heredero que usa la vivienda sin que esta se haya partido, en cuyo caso la jurisprudencia lo trata como precarista. A pesar de ser coheredero, sus hermanos podrán iniciar acciones de desahucio por precario, lo que nos lleva a la siguiente cuestión.
¿Se le puede desahuciar?
Cuando un heredero vive en la casa sin que se haya partido la herencia, sin que medie un acuerdo con los demás y sin que estos estén conformes con la situación, puede ser sometido a un desahucio por precario. No hay más que remitirse a la doctrina del Tribunal Supremo, que dice que cuando no ha habido aún partición de la herencia, no puede ser utilizada en exclusiva por un coheredero.
Y es que los herederos no son los propietarios ni los poseedores de los bienes que componen el caudal de una herencia mientras no se haga su división y se adjudique. Por lo tanto, cualquiera de ellos puede solicitar el desahucio del ocupante incluso aunque no cuente con el consentimiento de los demás.
Pero, ¿Qué ocurre si ya se ha hecho la partición de la herencia? Se le puede desahuciar igualmente, aunque el tribunal puede entender que se trata de un desahucio por precario o que es un juicio ordinario. En este último caso, el juez puede entender que, una vez partida la herencia, el heredero si ostenta la propiedad de los bienes adjudicados, y por tanto no cabría desahucio por precario.
Cómo sacar a un heredero de la casa
Como hemos dicho, el resto de herederos puede poner fin a la situación de precario si así lo desean. En caso de que el heredero que ocupa la vivienda no pague rentas ni tenga título arrendaticio, será la figura del precario la que se tenga en cuenta, y tienes las de perder en caso de juicio según la jurisprudencia.
Es más, el resto podrían reclamarle incluso daños y perjuicios por una una ocupación ilegítima. Al igual que nadie está obligado a aceptar ni rechazar una herencia, tampoco nadie lo está a permanecer ni abandonar una comunidad de bienes o proindiviso, así que esta puede disolverse.
Lo que genera menos problemas entre los herederos es vender la propiedad y repartir el dinero resultante, pues el dinero es un bien tangible y divisible como no sucede con la vivienda. En caso de no llegar a un acuerdo, recordamos las alternativas.
Venta de la participación
La vivienda en su totalidad no puede ser vendida por un único heredero, sino que necesita el consentimiento de los demás. Pero ya hemos dicho que nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, luego sí puede vender su participación en la propiedad. El resto de herederos tendrán preferencia a la hora de adquirirla, y luego tendrán que negociar con el comprador, que probablemente sea un inversor interesado.
La búsqueda de un comprador de la participación es una manera de presionar al resto de herederos, también al que ocupa la casa. El heredero interesado en vender su participación puede intentar vender a un tercero sin consentimiento de los demás coherederos, pero llegado el momento de la partición estos últimos pueden sustituirle y reembolsarse la cantidad que ese tercero haya abonado. Tienen un plazo de un mes desde que se les notifique la venta, pero sea cual sea el destinatario final de la participación, habrá conseguido salir de la comunidad de bienes.
División judicial
Uno de los herederos puede solicitar este procedimiento sin que preexista el acuerdo con los demás, lo que puede tener diferentes consecuencias. Por un lado, es posible que se adjudique a uno de los herederos, que deberá indemnizar a los demás en proporción según su participación. Por otro lado, que se produzca la venta del inmueble y se reparta el dinero, que es la solución cuando se trata de bienes indivisibles.
Subasta
Hay una última opción, y es acogerse a la subasta que contempla la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Pero esta posibilidad debe ser estudiada solo en última instancia por varios motivos:
- Porque se necesita el acuerdo de todos los herederos, y es posible que a estas alturas las relaciones ya estén bastante afectadas
- Porque es más que probable que el precio que un tercero consiga en la subasta esté bastante por debajo del de mercado, por lo que todos los herederos obtendrán bastante menos dinero.
El Derecho de Habitación
En el contexto de la herencia, el derecho de habitación es un aspecto crucial a considerar, especialmente cuando un hijo soltero ha estado viviendo en la casa de sus padres. Este derecho, regulado por el Código Civil, otorga al beneficiario la facultad de ocupar en una casa las piezas necesarias para sí y para su familia.
En el caso específico que se ha resuelto recientemente, donde el padre y la madre disponen en sus testamentos un derecho de habitación sobre una vivienda ganancial a favor del mismo hijo, la situación se complica. La idea es que el inmueble se adjudique al legatario habitacionista y a otro hermano, excluyendo al resto de los hermanos de la propiedad del inmueble.
Según la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (RDGRN), el derecho de habitación no debería ser parcial, es decir, no puede ser sobre una parte de la casa, sino sobre toda ella. Mientras exista el derecho de habitación, la casa podría compartirse con el hermano no habitacionista pero dueño, a menos que el habitacionista (y su familia) necesite ocupar la casa entera, en cuyo caso el hermano no habitacionista se quedaría fuera.
Si la casa es el único bien en la herencia, no queda otra opción que adjudicar la nuda propiedad (o plena propiedad) repartida entre los dos hermanos. Por ejemplo, en un caso concreto, se podría dividir en 2/3 para el habitacionista y 1/3 para el otro hermano. Esto se debe a que gravar solo la parte del hermano no habitacionista con el derecho de habitación convertiría en parcial este derecho, lo cual no es compatible con su esencia.
En resumen, el legado del derecho de habitación a favor de los hijos solteros sobre una vivienda ganancial implica la adjudicación a la hija soltera del derecho de habitación sobre la mitad indivisa de la vivienda.
Consideraciones Adicionales
Es crucial recordar que, aunque el heredero sea único, existen derechos y obligaciones que debe cumplir, especialmente en la inscripción de bienes a su nombre ante el registro de la propiedad, la DGT o entidades bancarias. Esto implica realizar un inventario de los bienes, incluyendo inmuebles con datos catastrales y registrales, así como joyas, mobiliario y ajuar.
Otro aspecto a tener en cuenta es la liquidación de la plusvalía municipal de los bienes inmuebles heredados. Evitar estos trámites puede generar complicaciones futuras, por lo que es recomendable buscar asesoramiento legal especializado.
En ABOGA2, por ejemplo, ofrecen abogados de familia y herencias que pueden brindar asesoramiento en estos casos, especialmente cuando se trata de una herencia con heredero único.
Tabla resumen de alternativas y consecuencias
| Alternativa | Descripción | Consecuencias |
|---|---|---|
| Tolerancia (Precario) | Cesión gratuita de la vivienda sin contrato. | El heredero puede ser desahuciado en cualquier momento. |
| Comodato | Cesión gratuita con duración y uso específico. | Protege al ocupante durante el plazo acordado. |
| Desahucio por Precario | Acción legal para desalojar al heredero. | Puede resultar en la pérdida de la vivienda para el ocupante. |
| Venta de la Participación | Venta de la parte proporcional de la herencia. | Puede generar conflictos y requiere negociación. |
| División Judicial | Proceso legal para dividir la herencia. | Puede resultar en la venta del inmueble y reparto del dinero. |
| Subasta | Venta pública del inmueble. | Puede resultar en un precio de venta inferior al valor de mercado. |
En definitiva, sacar a un heredero que vive en la casa heredada es posible, aunque siempre es conveniente tratar de llegar a un acuerdo con la otra persona. Si no es posible, se le puede desahuciar mediante juicio, y la jurisprudencia indica que tiene las de perder. En cuanto a la propiedad, hay varias alternativas que tomar cuando no existe acuerdo, pero lo mejor es consultar a un abogado experto en herencias que guíe en el proceso.